Histórico. Em breve sínteses, a permuta foi
utilizada pelos povos primitivos, quando não conheciam: o valor fidúcia, (termo
jurídico: ônus que grava a propriedade dada em fideicomisso, visto que ela
pertence ao fiduciário enquanto viger o contrato que imponha adimplemento, p.ex.;
ou por outra condição estabelecida pelo testador), como moeda de troca.
Doravante. A permuta desempenha um papel
importante, tais como, na compra e venda da atualidade, quando o objeto for
imóvel.
Nesse tipo de
contrato existe a obrigação de coisa certa em contraprestação à entrega de
outra. Ou seja, é tipo de contrato onde as partes comprometem-se a entregar uma
coisa por outra.
Por oportuno,
tudo o que pode ser objeto de compra e venda pode ser de permuta, salvo o
DINHEIRO, p.ex., como troca de coisas fungíveis por infungíveis.
Bens incorpóreos
também podem ser objetos de permuta. Nesses casos, assimila-se a cessão de direitos; à compra e venda.
Ressalte-se que, esta última afirmativa sofre combate na dicção do artigo
481, do CC, tendo em vista que na compra e venda o vendedor obriga-se a
transferir o “domínio”, vocábulo
tradicionalmente reservado às coisas corpóreas.
Por demais, a
troca deve ser por objeto de 2 (dois) ou mais bens. Com efeito, não se há troca
se, em contraposição à obrigação de entregar coisa, o outro contratante
compromete-se a prestar fato, por exemplo, a execução de determinado serviço.
Da compra e venda e seus Elementos e o Consensus.
A compra e venda é uma espécie do gênero contrato, com características próprias, mas que também se aperfeiçoa, como todo o acordo de vontade, consignando que é ato jurídico -, um negócio jurídico, que requer agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em Lei.
Nesse diapasão,
acrescentando, ao negócio jurídico, a coincidência de duas ou mais
manifestações unilaterais de vontade, visando o proveito e bem-estar dos
contratantes, temos aí, como consequência, o contrato.
Pelo contrato de
compra e venda um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa
coisa, e, o outro, a pagar-lhe o preço em dinheiro (artigo 481, do CC). Com
efeito, o contrato de compra e venda é o meio, o instrumento para se transferir
o Domínio, pelo Registro no Cartório do Registro Imobiliário, quando res for bem imóvel.
Salientando, a
obrigação do vendedor é de transferir o domínio do objeto contratado. A
obrigação do comprador é de pagar o preço. Assim sendo: é compra e venda
Quanto ao
consenso ou consentimento, frize-se é o resultado do encontro da declaração
unilateral de vontades de um lado, do comprador sobre o bem, e, de outro lado,
do vendedor sobre o preço.
Distinção de compra e venda e a permuta:
a) na compra e venda há plena distinção
entre a coisa e o preço;
b) na permuta: há dois objetos que servem
reciprocamente de preço.
Nesses termos, se
o valor em dinheiro é primordial, e ficando a coisa que integra o preço em
segundo plano, NÃO existe
permuta, mas, SIM, compra e
venda. É essa, a priori, a distinção a ser feito.
PERMUTA: NATUREZA
Trata-se de
contrato convencional, bilateral e oneroso. Exige escritura pública quando tem por objeto IMÓVEL que supre o valor mínimo legal (artigo 108 do CC).
Ademais, a
permuta é contrato comutativo porque
as partes conhecem de antemão as suas respectivas obrigações. E, assim, visem
em princípio prestações equilibradas no tocante ao objeto da permuta, ou seja,
justo valor. Sendo que a diferença de valores, a princípio, não desvirtua a
natureza do contrato.
Outrossim, nesse
tipo de contrato, não há propriamente
preço, porque os contratantes prometem entregar
reciprocamente bens que não dinheiro. Todavia, não desnatura a troca em que
houver completamento de pagamento em dinheiro. Necessário, porém, que a coisa
seja objeto predominante do contrato e não montante em pecúnia.
Portanto, se o
valor em dinheiro é primordial para efetivação do negócio: não é um contrato permutante,
mas, sim, de compra e venda.
Jurisprudência
“Contrato de permuta de imóveis
– Pagamento de diferença de preço em prestações – Não-quitação no termo
contratualmente estipulado – Ação de resolução de ajuste – Mora caracterizada –
Ementa no prazo da contestação. Inadmissibilidade – Recurso não conhecido. – Ao
contratante que, tendo injustificadamente deixado de cumprir obrigação no
vencimento ajustado, foi interpelado para, em prazo suficiente, purgar a mora
ex re em que incorre, descabe pretender
fazê-lo quando do oferecimento de contestação na ação de resolução do contrato” (STJ – Resp.
38858/SP – 4ª T. – 16.11.93- Decisão: unânime. Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).
“Rescisão de contrato de promessa de permuta
de imóveis. O Inadimplemento da obrigação
assumida pelo réu – Ausência de outorga uxória- Pedido julgado improcedente em
primeira instância – Apelação provida – Achando-se comprovado o inadimplemento
da obrigação assumida pelo réu mediante contrato de compromisso de permuta de
imóveis, e sendo ele inexeqüível, por falta de outorga uxória, impõe-se a
reforma da sentença pela qual foi julgado improcedente em primeira instância o
pedido de sua rescisão, contra ele formulado pelo autor, não obstante a
inexistência da cláusula de arrependimento. Decisão: Dar provimento” (TACMG – Ac. 22.273 – Apelação Cível –
Comarca: Perdões – 7ª Câmara Cível – 13.5.99. – Decisão: unânime).
EFEITOS
Os efeitos
jurídicos da permuta, em regra, são os da compra e venda, inclusive no tocante
aos riscos e cômodos da coisa, garantias da evicção e vícios redibitórios,
identificando-se o permutante com o vendedor.
Da mesma forma,
os requisitos, quanto à capacidade: para a permuta de IMÓVEL, há necessidade de
outorga uxória. Consistindo que existe apenas um negócio jurídico, cada
contratante é credor do bem que o outro promete trocar.
Ademais, as
partes podem fixar prazo idêntico ou diverso para a entrega dos bens.
Por certo, a
pretensão de entrega materializa-se na ação de obrigação de DAR, pois, no nosso
sistema, o contrato não transfere a propriedade imóvel (precisa do Registro).
Tendo em vista a natureza do negócio, contudo, sem que se perca de vista sua unitariedade, existe um desdobramento
da noção da compra e venda.
O artigo 533 do
Código Civil, diz que da troca ou permuta, aplicam-se às disposições referentes
à compra e venda, com as seguintes modificações:
I - salvo disposição em contrário,
cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da
troca;
II - é anulável a troca de
valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos
outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Assim, a lei
veda que sob o disfarce de uma permuta seja contornada a proibição da venda de
ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do
alienante expressamente houverem consentido (artigo 496 do CC). Ainda, o
instituto diz da necessidade do consentimento do cônjuge para a validade do ato
jurídico formulado entre as partes. Consignando que será anulável a permuta, caso
se comprove algum vício.
Dos impostos. Na
permuta cada permutante pagará o imposto sobre o valor do bem adquirido, salvo
disposição expressa em contrário em contrato.
Por
conseguinte,
deve-se atentar que na permuta o contratante pode pedir a devolução da coisa
que entregou, se o outro não cumprir sua parte, firmado no princípio da exceção de contrato não cumprido. Pois,
enquanto na compra e venda existe obrigação distinta, pagamento do preço e
entrega da coisa, na permuta os contratantes têm idêntica obrigação, qual seja,
entregar a coisa.
Nessa esteira, caso
haja valores desiguais para completar o valor ajustado do bem, é necessário que
o valor em espécie seja menor que o bem que se pretende permutar. Demais disso,
o dinheiro pode apenas servir como complemento, não como base do negócio.
Em remate, embora
semelhante à compra e venda, a permuta (troca) desta se distingue porque a
contraprestação da primeira é em dinheiro, e desta, é na troca, em outro bem.
Terceiro. A
permuta, para valer contra terceiros, está sujeita ao registro.
Referências bibliográficas:
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P. Teoria e Prática do DIREITO IMOBILIÁRIO, 4ª edição: Ed. Edipro 2008.
JUNIOR, Nelson Nery e NERY, Rosa Maria Andrade.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL COMENTADO, 2ª edição: editora Revista dos Tribunais,
1996.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito
civil. São Paulo: Saraiva, 1985. v. 4.
VALLIM, João Rabello
de Aguiar. DIREITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO: Editora Revista dos Tribunais, 1980.
VENOSA, Sílvio de
Salvo. Direito Civil. Vol. III - 4ª edição: Editora Atlas, 2004.
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