Direitos conferidos ao promitente vendedor em face do promitente comprador de bens imóveis, por inadimplemento contratual

O escopo do presente texto tem por mira os direitos conferidos ao promitente vendedor em face do promitente comprador, em caso de resolução, por inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, seja apartamento, seja casa, celebrado por particulares. Com arrimo na Lei nº 8.078, de 1990, artigos 2º e 3º.

Nesta órbita leciona Alexandre Langaro que “Nos campos do processo e do procedimento, nesses casos, via de regra, ocorre o seguinte: o promitente vendedor depois de notificar, extrajudicialmente, o promitente comprador, ajuíza contra ele ação de conhecimento, sob o rito ordinário, em ordem a declarar resolvido o contrato celebrado e para ser reintegrado na posse do apartamento. Evidentemente, presente esse quadro, o promitente vendedor pode formular, à peça primeira, pedido de tutela antecipada, por meio de medida liminar, para ser reintegrado na posse do bem prometido à venda. Neste norte trouxe este pertinente entendimento doutrinário: “Deve, ainda, o compromissário comprador restituir a posse do imóvel, pois, se não fizer, o compromitente vendedor intentará ação de reintegração de posse para reavê-lo.” (DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. Saraiva, v. I, 1993, p. 275)

“Se, por outro lado, a alta probabilidade de ter razão o autor desde logo se impõe ao espírito do juiz, razoável, é, por igual, que àquele se outorgue, mesmo provisoriamente, a fruição desse bem durante o curso do processo ou, quando menos, a subtração desse desfrute ao réu.” (FABRÍCIO, Adroaldo Furtado. Inovações do código de processo civil. 2. tir. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1997, p. 12)

“De outro lado, negar a liminar ao promitente vendedor que anseia por recuperar a posse do imóvel porque antes precisa desfazer o contrato, pelo qual o promitente comprador obteve a posse, merece atentas explicações, pois, à primeira vista, se nega o fundamento precípuo da tutela possessória.” (ASSIS, Araken de. Cumulação de ações. Revista dos Tribunais, 1995, p. 247)

“Havendo cláusula resolutória expressa, pode o promitente vendedor propor ação de reintegração de posse independentemente da propositura, prévia ou concomitante, da ação de rescisão contratual. Precedentes do Supremo Tribunal Federal. Recurso conhecido pelo dissídio jurisprudencial, mas não provido.” Aresto proferido pelo Supremo Tribunal Federal, publicado na Jurisprudência Brasileira, v. 5, p. 129.” (Grifo nosso)

Continuando no seu desiderato sobre o tema temos: “Transitada em julgado a sentença acolhedora dos pedidos formulados na peça de ingresso - os pedidos cumulados sucessivamente para declarar resolvido o contrato e para reintegrar o promitente vendedor na posse do bem, resta ao promitente vendedor, isso se indeferido o pedido de tutela antecipada, formulado por meio de medida liminar, pedir ao juiz da causa que mande expedir o respectivo mandado para ser reintegrado na posse do bem imóvel.

Sob o ângulo do direito material ou substancial, ao promitente vendedor resta, ainda, buscar, em sede instrumental apropriada, os seguintes direitos:

O arbitramento de aluguel, no valor de mercado, a ser pago pelo promitente comprador.” 

Torna-se importante assinalar, neste ponto, que, ao promitente vendedor, cabe o deferimento de um aluguel mensal, no valor de mercado, a ser arbitrado, durante o tempo em que o promitente comprador ocupou o bem imóvel, ou seja, desde o dia em que ele foi imitido, contratualmente, na posse do bem até a data em que o promitente vendedor for, efetivamente, reintegrado na posse da coisa, sob pena de deixar de penalizar o inadimplemento do devedor e provocar injustificada redução patrimonial em desfavor do promitente vendedor. 

Esse é entendimento que tem prevalecido, sem maiores disceptações, no autorizado magistério jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, que, versando sobre o tema ora em análise, com fundamento jurisprudencial e doutrinário, tem perfilhado orientação igual a ora sustentada, ao enfatizar que “o promitente vendedor tem direito à indenização do que poderia auferir a título de locação, pelo período em que o imóvel esteve ocupado por aquele.” Assim perfilhado, no campo doutrinário é forte o entendimento que: “Compromisso de compra e venda. Imóvel. Inadimplência do compromissário comprador. Rescisão. Devolução parcial do preço. Compensação pelo uso do imóvel." Cabimento.

Civil. Promessa de compra e venda. Rescisão. Devolução parcial do preço. Compensação pelo uso do imóvel. A inadimplência do promitente comprador não justifica a perda dos valores pagos a título de preço, ainda que prevista contratualmente, mas o promitente vendedor tem direito à indenização do que poderia auferir, a título de locação, no período em que o imóvel esteve ocupado por aquele. Recurso Especial conhecido e provido.” (Recurso Especial nº 416.338/RJ, 3ª T., Rel. Min. Ari Pargendler, v.u., J. 03.04.2003, DJU 1 02.06.2003, p. 296, in Revista IOB, p. 381 e 380, 1. quinz. ago. 2003, ementa n. 3/20506).”

O arbitramento de valores, a título de desgaste pelo uso e pela depreciação imobiliária (de imóvel novo para usado), a serem pagos pelo promitente comprador ao promitente vendedor.

Para compensar o promitente vendedor, relativamente ao desgaste e a defasagem do imóvel (exp., um apartamento e/ou casa), durante os anos em que o promitente comprador o ocupou, torna-se imprescindível o arbitramento de valores, a título de desgaste pelo uso e pela depreciação imobiliária de imóvel novo para usado, a ser por ele pagos ao promitente vendedor.

De se acrescentar, ainda, no particular, que o promitente vendedor terá, ainda depois de ser reintegrado na posse do bem imóvel, de revender a coisa, no estado em que se encontra, usada, para terceiros, no mercado. Esse entendimento impõe-se advertir e encontra apoio integral na jurisprudência autorizada que o Superior Tribunal de Justiça firmou na matéria em exame.

Por fim, há de se considerar que o promitente vendedor tem, ainda, presente preceito contratual autorizador, o direito de formular pedido para condenar o promitente comprador a abater/deduzir do valor das parcelas por ele pagas, que eventualmente pretende restituídas, o percentual estabelecido contratualmente. Assevera o Douto Alexandre Langaro, que este preceito contratual, na maioria das vezes é assim constatado no meio forense das lides trazidas à balha, no caso de retomada do bem, por parte do promitente vendedor, de ele abater/deduzir do valor das parcelas a serem restituídas ao promitente comprador, um percentual determinado, a incidir sobre as parcelas efetivamente pagas pelo promitente comprador ou sobre o valor total do contrato.

Destarte, torna-se forçoso concluir que, presente a resolução, por inadimplemento, de contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis (apartamento/casa) celebrado entre particulares, o promitente vendedor pode, ou melhor, deve, pelos modos processuais adequados, formular, contra o promitente comprador, perante o Estado-juiz, os seguintes pedidos mediatos, em ordem a: A) Arbitrar um aluguel, no valor de mercado, e condenar o promitente comprador a pagar ao promitente vendedor o respectivo locativo, durante o tempo em que ele utilizou e/ou ocupou o imóvel (apartamento/casa), logo, desde o dia em que foi, contratualmente, imitido na posse da coisa, até a data em que o promitente-vendedor for, efetivamente, reintegrado na posse do bem;

B) Arbitrar os valores, a título de desgaste pelo uso e pela depreciação imobiliária (de imóvel novo para usado), e condenar o promitente comprador a pagar ao promitente vendedor a respectiva quantia, e,

C) Condenar o promitente comprador a abater/deduzir do valor das parcelas por ele eventualmente pagas e que pretende restituídas o percentual contratualmente estabelecido.

Encarte de Ementa. Jurisprudência:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDENIZAÇÃO – DANOS MATERIAIS – CUMULAÇÃO DE PEDIDOS – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – CLÁUSULA RESOLUTIVA – DISTINÇÃO – POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – Não há falar em impossibilidade jurídica do pedido, se a pretensão do autor se refere a uma providência admissível pelo direito objetivo. Os pedidos de rescisão contratual e de reintegração na posse do imóvel objeto da promessa de compra e venda que se pretende rescindir, além do ressarcimento pelos prejuízos ocorridos, são previstos e não vedados no nosso ordenamento jurídico; logo, juridicamente possíveis. Não se deve confundir a irretratabilidade e a irrevogabilidade do contrato com a cláusula resolutiva, pois aquelas se operam com o fim de vedar o arrependimento das partes, enquanto esta atua na rescisão do contrato por inadimplemento. – Demonstrado nos autos que o réu efetivamente deu causa à ruptura do ajuste, ao não pagar o preço avençado, correta a decisão dando procedência aos pedidos de rescisão do contrato de reintegração de posse e de indenização por danos materiais, devendo ser, portanto, mantida. (TAMG – AC 444.366-9 – 3ª C.Civ. – Relª Juíza Selma Marques – DJMG 24.02.2005). (Grifo nosso)

Referências bibliográficas:

Alexandre Langaro. Revista Juris Síntese, nº 54/2005

BITTAR, Carlos Alberto. Contratos Civis: 1ª edição, Editora Universitária, 1990.

FILHO, Lair da Silva Loureiro. Código do Consumidor Interpretado pelos Tribunais: Editora Juarez de Oliveira, 2000.

OPITZ, Osvaldo e OPITZ Silvia. Comentários às Novas Leis do Inquilinato: 4ª edição, Editora Saraiva, 1974.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: 2ª Edição, Editora Forense, 1984.

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