De
chofre, o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel nos prazos
ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar. Se não pagar no
prazo convencionado entre as partes (acordo de vontade), está em mora. Esta se
verifica em seguida ao decurso do prazo de pagamento do aluguel.
Ademais, em situações de atraso, há inadimplemento não somente pela falta de pagamento do aluguel, como também de outras obrigações acessórias.
Cabe,
portanto, ação de despejo, quer o locatário deixe de pagar um ou outro, bem
como ambos, ao mesmo tempo.
Nestes termos, há entendimento em julgado da Corte de Superior de Justiça da lavra do Ministro
relator Villas Bôas Cueva, a contagem do prazo para purgação da mora na ação de
despejo tem início no momento da juntada do mandado de citação aos autos.
Conforme dispõe a LI e vigência, nas ações de despejo com fulcro na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, deve ser observado, entre outros requisitos, que tanto o locatário, como o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando no prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, que independe de cálculo e mediante depósito judicial.
Conforme dispõe a LI e vigência, nas ações de despejo com fulcro na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, deve ser observado, entre outros requisitos, que tanto o locatário, como o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando no prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, que independe de cálculo e mediante depósito judicial.
O caso em
referencia tem arrimo numa ação de despejo na qual se questionava a
tempestividade de depósito realizado por locatário para evitar rescisão do
contrato de locação. Na qual o ministro relator, em seu voto explicou que o
questionamento a respeito do início da contagem do prazo para purgar a mora
veio com a vigência da Lei 12.112/09. Essa lei modificou o artigo 62, II, da Lei 8.245/91,
estabelecendo um prazo de quinze dias, contado da citação, para purgar da mora.
No entanto, apesar da nova redação em dispositivo legal, para o magistrado, é necessário que o artigo seja interpretado em conjunto com a Lei de Ritos, tendo em vista que o instituto da lei de locação não estabelece prazo para a prática de ato processual, devendo, assim, ser interpretado em conjunto com as disposições concernentes ao prazo na lei de procedimento (artigo 231, II, do NCPC).
No entanto, apesar da nova redação em dispositivo legal, para o magistrado, é necessário que o artigo seja interpretado em conjunto com a Lei de Ritos, tendo em vista que o instituto da lei de locação não estabelece prazo para a prática de ato processual, devendo, assim, ser interpretado em conjunto com as disposições concernentes ao prazo na lei de procedimento (artigo 231, II, do NCPC).
STJ. EMENTA. RECURSO ESPECIAL. CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE DESPEJO. PURGAÇÃO DA MORA. PRAZO. TERMO
INICIAL. MANDADO. JUNTADA. DÉBITO. CONTESTAÇÃO PARCIAL. DEPÓSITO.
COMPLEMENTAÇÃO. ART. 62, III, DA LEI Nº 8.245/1991.
1. Na ação de despejo, o prazo de 15 (quinze)
dias para purgação da mora deve ser contado a partir da juntada aos autos do
mandado de citação/aviso de recebimento devidamente cumprido.
2. A contestação de parte do débito na ação de
despejo por falta de pagamento é incompatível com a intimação do locatário
para fins de complementação do depósito,
Nos moldes do art. 62, III, da Lei nº 8.245/1991,
em relação às parcelas tidas por ele como indevidas.
3. Recurso especial não provido.
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Neste iter, embora tenha sido considerado
tempestivo o depósito do recorrente, a C. Turma julgadora da Corte Superior
desproveu o recurso, assentando que o valor não contemplava as parcelas
relativas ao Imposto Predial (IPTU), expondo fundamentos tomados em exposições
de instâncias ordinárias.
“Conquanto efetuada a purga da mora no tempo devido, verificou-se posteriormente a insuficiência do valor depositado, não se chegando a outro resultado senão à procedência da ação de despejo”, concluiu o Ministro relator.
Lado outro, o locatário alegara que não era de sua responsabilidade o pagamento do tributo, por não estar previsto no contrato de locação.
“Conquanto efetuada a purga da mora no tempo devido, verificou-se posteriormente a insuficiência do valor depositado, não se chegando a outro resultado senão à procedência da ação de despejo”, concluiu o Ministro relator.
Lado outro, o locatário alegara que não era de sua responsabilidade o pagamento do tributo, por não estar previsto no contrato de locação.
Nos
termos do inciso VIII, do artigo 22 da Lei 8.245/1991, é de responsabilidade do
locatário, pagar os impostos e taxas e prêmio de seguro complementar contra
fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel na vigência do contrato,
exceto se houve disposição expressa em contrario.
“Se o
contrato permitir a cobrança dos tributos, encargos e despesas ordinárias
(omissis) juntamente com o aluguel (cf. artigo 25), estes poderão ser incluídos
no pedido. Todavia, no prazo de estar o locatário obrigado a pagar tais
acessórios diretamente, se o locador quiser incluí-lo na ação de despejo
deverá, antes da propositura da ação, notificar o locatário, para constituí-lo
em mora”. (RT 754/324) Apud Theotonio Negrão. CPC 44ª, 2012, P. 1.719).
“Ressaltando,
ainda, que o voto condutor do aresto impugnado fora categórico ao firmar que, “em relação à cobrança do IPTU e do TLP,
certo é que a norma inserta no inciso IX co Contrato de Locação DE FLS. 08 é
clara sobre a responsabilidade do locatário, ora Apelante, em pagar o Imposto
Predial” (e-STJ fl. 180), premissa que não pode ser desconstituída na via
recursal eleita em razão do disposto nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ”.
“Desse modo,
conquanto efetuada a purga da mora no tempo devido, verificou-se posteriormente
a insuficiência do valor depositado, não se chegando a outro resultado senão à
procedência da ação de despejo”. Assenta, ainda o r. acórdão em comento.
“Na
purgação da mora, o débito deve ser corrigido monetariamente” (CED do 2º TASP,
enunciado 18, v.g., em Bol. ASSP
1.854/supl.), ainda que a correção monetária não tenha sido contratualmente
(Lex-JTA 147/290), Apud Theotonio Negrão, Idem, p. 1.721).
Nesse diapasão vale salientar que os ministros não acolheram a alegação e mantiveram o resultado do julgamento do tribunal de justiça de origem, considerando que nos autos, ao contrário do que afirmara o recorrente, havia informação sobre cláusula que obrigava o pagamento do imposto.
Nesse diapasão vale salientar que os ministros não acolheram a alegação e mantiveram o resultado do julgamento do tribunal de justiça de origem, considerando que nos autos, ao contrário do que afirmara o recorrente, havia informação sobre cláusula que obrigava o pagamento do imposto.
Por
oportuno, prova-se o pagamento através de recibos. Na ação de despejo por falta
de pagamento de aluguel não admite compensação com dívidas decorrentes de
benfeitorias feitas na forma da lei (RT. 373/153).
Por fim, fora posta em questão, ainda, no julgado em
testilia, possível reabertura de prazo pretendido pelo recorrente, e o órgão colegiado decidiu que
“não faz nenhum sentido intimar o locatário para fins de purgação complementar
da mora se já houve manifestação negativa de sua parte, em contestação, quanto
à intenção de efetuar o pagamento de determinadas parcelas”. Com efeito, fora trazido
a lume a figura da preclusão lógica. Nestes termos, esclareceu o relator, “se a
parte optou por contestar parte do débito exigido, praticou ato incompatível
com a vontade de purgar a mora, ao menos em relação aos valores questionados na
contestação”. Não se admitindo, portanto, a reabertura de prazo para
complementação do depósito, nos moldes do inciso III do artigo 62 da Lei
8.245/91. (STJ - Resp. 1624005. Data: 09.11.2016).
ASSIS, Araken. Manual
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OPITZ, Osvaldo e Silvia Opitz. Comentários às Novas Leis
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STJ Notícias
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Vade
Mecum Saraiva 19ª edição - 2015. Obra coletiva de autoria
da Editora Saraiva com a colaboração de Luiz Roberto Curia, Livia Céspedes e
Juliana Nicoletti. — 19. ed. atual. e ampl. — São Paulo : Saraiva, 2014.
VALLIM, João Rabello
de Aguiar. DIREITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO: Editora Revista dos Tribunais, 1980.
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