Direito Imobiliário é o complexo
de normas reguladoras do Registro de Imóveis e dos atos jurídicos a ele
pertinentes.
Fato é natural, isto é, fenômeno
da natureza.
A priori, – “Quando se fala de
fatos alude-se a algo que ocorreu, ou ocorre, ou vai ocorrer. O mundo mesmo, em
que vemos acontecerem os fatos, é a soma de todos os fatos que ocorreram e o
campo em que os fatos futuros se vão dar“.
Ato é produto de vontade humana.
Pontes de Miranda sintetizou
sobre os fatos jurídicos e atos jurídicos na obra – Tratado de Direito Privado
dividindo-os:
1. Fatos Jurídicos “stricto sensu”: aqueles que entram no
mundo Jurídico, causando sua natureza de fato, de acontecimento. Exemplo:
concepção; nascimento com vida; duração da vida até certo momento; loucura;
surde-mudez; cegueira; viuvez; ausência; parentesco; morte; acessão; avulsão;
adjunção; mistura; confusão; aquisição da propriedade pela percepção de frutos;
aquisição do objeto do direito.
2. Atos Jurídicos ”stricto sensu”: atos humanos que entram
no mundo jurídico conservando-se humanos e representados por manifestação de
vontade de sentimento e de conhecimento. Exemplo: constituição de domicílio;
gestão de negócio sem mandato; restituição de penhor; perdão; quitação.
O magistério do eminente
jus-filósofo, também nos ensina que – Atos-fatos jurídicos: como sendo aqueles
que podem provir de atos humanos, porém são tratados pelo Direito com abstração
do homem, isto é, podem ser atos humanos, mas no mundo jurídico são recebidos
como fatos, acontecimentos e não como ato. É ele assim entendeu a tradição da posse;
tomada da posse; abandono da posse; a ocupação; abandono da propriedade
imobiliária; especificação; feitura de livro, de quadro de estátua; descoberta
científica; habitação (residência); a invenção; imposição de nome ou de
pseudônimo; e o pagamento. Sendo assim, estes elementos, apesar de dotados de
vontade humana e denotação jurídica os são incorporados apenas por fatos.
Com amplitude no mesmo universo
de atos jurídicos, também leciona o Mestre, os negócios jurídicos provindos da
vontade humana que entram no mundo jurídico conservando-se humanos, mas sempre
representado por manifestação volitiva, para que dela nasça a vinculação de
quem se manifesta. Por exemplo: denúncia; outorga de poder; autorização;
assentimento a ato de outrem; transmissão da posse, não ex lege, nem por tradição; derrelição, constituto possessório;
renúncia de propriedade imóvel; cessão actionis
(cessão de pretensão) promessas unilaterais; duplicatas; legado.
O cerne na questão, sem tecer
críticas, mas a navegar na órbita do Direito, diz Planiol que uma sociedade não
pode existir sem um conjunto de regras obrigatórias. Ditas regras avocadas pelo
Jus-filósofo, são jurídicas impostas
por autoridade pública.
Daí o que, conjuntos dessas
regras, sendo de ordens Jurídicas, Constituem o Direito Posto.
Logo, tanto o ato Jurídico stricto sensu, como o negócio Jurídico,
são atos humanos representados por manifestação de vontade e assim, a depender
de determinada interpretação, torna-se difícil a distinção em ambos, quando a
pesquisa humana revelar que a relação humana teve a manifestação de vontade por
suporte fático, ou seja, “aquilo apontado por ela, sobre ela incide”.
No assunto trazido a baila, o
magistério do Mestre aponta: o credor interpela o devedor, exigindo a
prestação, mas contemplado-se em receber “X” em vez do que lhe é devido.
Segundo Ele, tais interpelações se desdobram em fato jurídico stricto sensu
(manifestação da vontade de receber “X” em vez do que é devido). Vê-se, pois
quão sutil é a exegese jurídica para a classificação dos fatos jurídicos em
geral, o que, deveras é lamentável, uma vez que a classificação se revela de
capital importância, no que tange aos efeitos do ato. (Pontes de Miranda ob. Cit., vol., I, n.8)
Sustentou ainda o Mestre que
tanto, o ato-fato jurídico, como o ato jurídico stricto sensu jamais poderão
ser inquinados de nulidade ou anulabilidade, mas de ilicitude. A bem verdade, a
observar que, tanto um como o outro ou são ilícitos ou lícitos: jamais nulos ou
anuláveis.
Mister se faz assinalar que atos
ilícitos são os atos contrários a direito, quase sempre culposos, porém não
necessariamente culposos dos quais resulta, pela incidência da lei e ex
leqe, consequência desvantajosa para o autor. A ilicitude trata-se de maneira técnica
diferente: a regra jurídica torna jurídico o fato (ato) e atribui-lhe efeito
que é contra os interesses do autor dele, ou do responsável pelo autor dele.
São atos ilícitos os crimes, as ofensas a direitos absolutos, a partir-se das
negações, as infrações de obrigações pessoais ou de outras pretensões, por
exemplo.
Com
relação ao tema a que alude tal assertiva, os atos em estado de necessidade são
subjetivamente permitidos; não são objetivamente contrários a direito, porque
exatamente a respeito deles se pré-excluira essa contrariedade.
Finalizando o tema. O Direito
Imobiliário é complexo de normas, ou seja, de regras heterogêneas que versam
sobre vários ramos do Direito e tem entre si um elo comum, qual seja bem
imóvel. Enquanto, o Registro de Imóveis – Serventia da Justiça encarregada de
transladar para seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando
publicidades a esses atos, que então se presumem autênticos, seguros e eficazes
contra todos.
Portanto, no Registro de Imóveis,
nem todos os atos jurídicos têm ingresso, mas somente os – translativos ou
declaratórios de domínio e os constitutivos de direito reais sobre imóveis e –
outros que a lei expressamente contempla. Com efeito, somente atos pertinentes
ao Registro de Imóveis é que, entram na esfera do Direito Imobiliário,
portanto.
Em derradeiro, em sede de “Fato”
e “Ato” Jurídico e o Registro de Imóveis, para que sejam acolhidos pela
Serventia, devem eles ser materializados, consubstanciados num título, que
poderá ser um documento público, como particular; sendo assim, estes atos,
quando pertinentes ao Registro de Imóveis, interessam ao Direito Imobiliário,
estando assim afastados de sua cogitação mediata – os fatos jurídicos stricto
sensu e os atos-fatos jurídicos, os quais, não sendo per si suscetíveis de
registro, ficam aquém do Ramo Direito Imobiliário – permanece, todavia, no
campo da filosofia do Direito por bem e salutar primazia volitiva.
Bibliografia
DINIZ, Maria Helena. Curso de
Direito Civil Brasileiro: vol., 1, Teoria Geral do Direito, Editora Saraiva,
2002.
FRANÇA, Limongi. Jurisprudência
das Ações Possessórias Vol., 4 , editora Revista dos Tribunais, 1979.
JUNIOR, Darci Arruda Miranda. Das
Obrigações na Jurisprudência: Editora Leud, 1987.
MIRANDA, Pontes. Tratado de
Direito Privado, Vol., I, II.
OPITZ, Osvaldo e OPITZ Silvia.
Comentários às Novas Leis do Inquilinato: 4ª Edição Saraiva, 1974.
VALLIM, João Rabello de Aguiar.
Direito Imobiliário Brasileiro: Editora Revista dos Tribunais, 1980.
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