O mercado imobiliário movimenta as esperanças e expectativas
das pessoas. Algumas em realizar o sonho da casa própria, outras em
investimentos nessa área.
Geralmente os imóveis são comprados na “planta” mediante
anúncios onde há uma foto digital “dizendo foto meramente ilustrativa”
mostrando o que poderá ser no futuro prédio ou condomínio horizontal, como se
tudo fosse funcionar perfeitamente - há, inclusive, uma amostra do apartamento
decorado no plantão de vendas, ou, já em fase de construção, pode ser
adiantada, quase pronto o prédio ou condomínio horizontal de casas. Enfim, essa
prática chama-se incorporação imobiliária.
Pois bem. O objetivo do artigo é dizer que o consumidor deve
ter cuidados nessas transações, mesmo sabendo que Código de Defesa do
Consumidor tutele seus interesses, como norma protetora hipussuficiente.
Humberto Theodoro Júnior, sustenta que o Código de Defesa do
Consumidor aplica-se nos contratos de incorporação, assim dito:
“De fato, não há razão séria para não incluir as operações
de aquisição de bens imóveis no âmbito tutelar da legislação de consumo.
Demonstra Sérgio Cavalieri Filho uma série de razões, de inteira procedência,
para ter-se a negociação, na espécie, como uma relação relativa à ‘circulação
de produtos e serviços entre fornecedor e consumidor’, nos exatos moldes
daquela que o Código do Consumidor regula (artigo 30, “Toda informação ou publicidade,
suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação
com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o
fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que
vier a ser celebrado.”). Com efeito, quando o construtor edifica e
vende a unidade, assume obrigação de dar coisa certa, o que configura o
produto, de que cogita o CDC. E quando o ajuste é relativo à construção,
retrata empreitada ou administração, o que corresponde a obrigação de fazer, ou
seja, prestação de serviço, tal como se prevê no CDC. Por outro lado, quem
negocia o imóvel para nele estabelecer a moradia própria e da família apresenta-se
como destinatário final, ou seja, como consumidor. Além de tudo isso, o artigo
12 do CDC ”O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o
importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação
dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto,
fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou
acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou
inadequadas sobre sua utilização e riscos.“, ao cuidar da reparação dos
danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto,
fabricação, construção, montagem etc., refere-se expressamente ao construtor; e
o artigo 53, “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento
em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear
a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. ” Ao vedar a
cláusula de decaimento - perda total das prestações pagas em caso de rescisão
-, menciona os contratos de compra e venda de imóveis; (THEODORO JÚNIOR,
Humberto. A incorporação imobiliária e o Código de Defesa do Consumidor. Juris
Síntese, n. 31, set./out. 2001.)
Assim sendo, dado determinada interpretação os contratos de
incorporação, não se pode vê-los isoladamente na Lei nº 4.591/1964, mas em
conjunto com a Lei nº 8.078/1990. Ressaltando-se, todavia, que fica nos limites
em que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor haverá de ser efetuada nos
contratos de incorporação. Entende-se que é restrito à publicidade e às
cláusulas do contrato, não inteiramente sobre o negócio jurídico - contrato
integral como fonte de obrigação. Com efeito, disse o ilustre professor: “O CDC
não pode ser aplicado aos contratos avençados antes de sua vigência. E, quanto
aos posteriores, alguma cláusula infringente será ineficaz, porém o restante do
contrato não se vicia.” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Código de Defesa
do Consumidor e as incorporações imobiliárias. Porto Alegre: Plenum
Informatizada), razão pela qual há possibilidade de controle de cláusulas
abusivas.
Em síntese, disse o renomado jurista que o Código de Defesa
do Consumidor é perfeitamente aplicável às relações incorporativas, em atendimento
das necessidades dos consumidores, tendo como escopo o respeito à sua
dignidade, e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, além da transparência e harmonia das relações de
consumo.
Em derradeiro, trazemos, por exemplo, a promessa de compra
de um apartamento. Assim que realizado a transação, necessário se faz o
registro, pois, o apartamento é uma parte de um edifício, constituindo objeto
de uma propriedade separada, entidade jurídica distinta do material, isto é, é fração
autônoma de um edifício, constituindo um todo à parte do conjunto a que
pertence, sendo objeto de uma propriedade separada, asseverou MAXIMILIANO,
Carlos. Condomínios, terras, apartamentos e andares perante o Direito. (Ed. São
Paulo: Livraria Freitas Bastos, 1956. p. 94.) Porque no instante em que é
registrada a promessa, ela passa a valer contra todos ou em termos jurídicos erga omnes, não podendo mais ser
comercializada ou sofrer gravames supervenientes sem as medidas judiciais
cabíveis.
Bibliografia:
BONADIO, João Batista. Corretor Master. LIP EDITORA E
GRAFICA, 2010.
SANTOS, Claudio Sinoé Ardenghy Dos. IMÓVEIS NA PLANTA -
ALGUNS CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER: Juris Síntese, 59, 2006.
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