Prolegômenos
A propósito, o exegeta do regime jurídico dos
contratos pode denotar que o sistema obedece à completa esquematização de
normas de disposições de vontade e de imperativos ancorados em princípios do
Direito Contratual, onde estes regem as relações contratadas com o intuito de
que as mesmas não se tornem injustas para com as partes.
Anota o ilustre jurista Des. Romeu Gonzaga Neiva[1]
que aplicabilidade do princípio isonômico e do princípio de hermenêutica: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio:
onde existe a mesma razão fundamental, prevalece à mesma regra de direito (jus conditum).
Segundo o professor CARLOS ALBERTO BITTAR “na constituição
das regras contratuais, diferentes fatores exercem influencia, relacionados à
ordem jurídica e à vontade das partes.” (CONTRATOS
CIVIS 1º edição: Editora Forense Universitária, 1990:1).
Em verdade, nesse sistema
entrecortado de normas, de disposições de vontade e de preceitos costumeiros,
em que convivem figuras tipificadas nas codificações, ou em leis próprias,
podemos elencar as de índole civil, comercial ou com outras decorrentes da
expansão negocial.
Do
contrato. ORLANDO GOMES[2]
leciona que o princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o
contrato é lei entre as partes. Celebrando que seja com observância de todos os
pressupostos e requisitos necessários à sua vontade, deve ser executado pelas
partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais. Com efeito, o contrato
obriga os contratantes, sejam quais forem às circunstâncias em que tenha de ser
cumprido. Estipulado validamente seu conteúdo, vale dizer, definido os direitos
e obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas têm, para os contratantes,
força obrigatória.
Instrumento
locatício. Os
contratos nascem para serem compridos, é mandamento que se espera de contraentes
(quaisquer relações inquilinárias). Mais, por ser o ajuste locatício contrato
de execução continuada, seus efeitos futuros são alcançados por lei moderna (de
locação), sobretudo, em casos de contratos prorrogados por prazo indeterminado.
No direito privado, o Código Civil
traz regras aplicáveis aos contratos de locação não regidos por leis especiais.
Em vista que os bens imóveis são infungíveis que não podem substituir-se por
outros, nos termos do artigo 85, Estatuto supra. Frise-se, em sede locatícia,
ao final da locação é o mesmo bem que deve ser devolvido ao proprietário
locador.
Da
posse. A posse é
um estado de aparência. A simples detenção, o guardar provisório de qualquer
coisa, aos olhos alheios, pode ser entendido, ab initio, como posse.
Vez que a noção de propriedade e
de posse é inerente ao próprio ser humano, e em inequívoca prova de que o
Direito Natural nasce com a pessoa natural.
Escreve LÚCIO FLÁVIO DE VASCONCELLOS NEVES que “Do ponto de vista histórico
primitivo, a posse territorial se efetivava pelo apossamento lícito, praticado
por todos os seres humanos sobre áreas virgens, bem na medida das necessidades
do grupo social. Terras ocupadas a ninguém pertencia anteriormente. Eram res nullius (coisa de ninguém)” (POSSE E AÇÕES POSSESSÓRIAS 1ª Ed., Editora
Forense, 2002, p.19).
Destarte, o que caracterizava a propriedade natural não era o simples fato do apossamento, por qualquer modo
que seja, de territorial suscetível de apropriação, mas sim, a vontade de
conservá-lo “como dono”.
Magistério de Silvio Sávio Venosa[3]
ensina que o ius possesioni é o
direito fundado no fato da posse, nesse aspecto externo. “Ius possidenti é o direito de posse fundado na propriedade (em
algum título: não só propriedade, mas também outros direito reais e obrigações
com força real). O possuidor tem a posse e também é proprietário. A aposse
nessa hipótese é o conteúdo ou objeto de um direito, qual seja, o direito de
propriedade ou direito real limitado. O titular
pode perder a posse e nem por isso deixará sistematicamente de ser
proprietário. Quando não por sua própria vontade, sua inércia, não
interrompendo a posse de terceiro, poderá fazer com que perca o domínio.
Com esteio na teoria subjetiva da
posse segundo Savigny, para que a posse seja exercida e caracterizada como
instituto que autoriza o seu titular requerer em juízo, em nome próprio, ainda
que a propriedade da coisa pertença a outrem. E essa informação esposada por SAVIGNY e acompanhada por diversos
juristas nacionais ou alienígenas, é que deve ter a posse caráter de
subjetividade. E, nesse sentir, a posse deve ser subjetiva porque requer, para
sua caracterização, valor mais ligado à intenção de agir, como se proprietário
fosse.
MARIA
HELENA DINIZ[4] conceitua posse como sendo o
“Poder direto ou imediato que tem a pessoa de dispor fisicamente de um bem com
a intenção de tê-lo para si e de defendê-lo contra a intervenção ou agressão de
quem quer que seja”.
Segundo SÍLVIO DE SALVO VENOSA, para que haja o exercício regular e
aceitável do que seja posse, é necessário corpus e animus; “relação material do
homem com a coisa, ou a exterioridade da propriedade”. Logo, animus seria
“intenção de exercer sobre a coisa o direito de propriedade” (Maria Helena
Diniz, 2001:34). Ou “elemento subjetivo, a intenção de proceder com a coisa
como faz normalmente o proprietário” (VENOSA,
2004:51).
De toda sorte, por ser o jus conditum uma dinâmica das mais
adeptas às evoluções e adaptações ao seu tempo. Em Direito é comum que as
teorias tenham contraponto, oposição.
Para JHERING e seus seguidores, o
objeto em poder de alguém já caracteriza a posse. Quem tem que demonstrar
animus (figura integrante do corpus),
em qualquer situação; corpus é elemento externo, visível, que expõe a todos
quem detém a coisa e essa aparência é, quase sempre, incontestável no sentido
de indicar quem é o possuidor, com efeito, carrega em si, proprietário.
Possuidor é quem está com um bem em seu poder. Proprietário é quem possui o bem
e sobre ele exerce condição de quem age como dono.
Para Jhering, (segundo NEVES, Ob. Cit.), as primeiras decisões
sobre a posse surgem no mais antigo processo reivindicatório romano,
consubstanciadas nas “vindiciae”,
onde a posse era concedida apenas provisoriamente a uma das partes, cuja
decisão deveria permanecer enquanto permanecesse a demanda.
Nesse diapasão, pela teoria de
SAVIGNY, posse é, unicamente, corpus mais
animus.
“TODA A TEORIA DA POSSE se baseava na
PROTEÇÃO concebida ao simples EXERCÍCIO DE UM DIREITO contra certas
perturbações – existisse, OU NÃO, realmente, este direito.”[5].
SAVIGNI (Apud POSSE E AÇÕES
POSSESSÓRIAS. Ob.Cit).
Para JHERING, possuidor é quem está com um bem em seu poder.
Proprietário é quem possui o bem e sobre ele exerce condição de quem age como
dono.
Perante o ordenamento jurídico
vigente, nos termos do artigo 1.204 da Lei nº 10.406/2002:
“Adquire-se a posse desde o momento
em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes
inerentes à propriedade.”
Conquanto a pretensão usucapienda
possa ser judicial ou extrajudicial.
A declaração obtida por
pronunciamento judicial ou assento do notário constituirá título hábil para o
registro no Ofício de Registro de Imóveis.
Valendo salientar que,
transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
Doravante, conforme a
ordem legal vigente, aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Conforme a vontade do
legislador pátrio, o prazo supracitado acima reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Adquire também a
propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo
título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Nessa seara vale
destacar ainda que aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou
urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de
terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.
E mais, aquele que
possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados,
por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
O título de domínio e
a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil. Contudo, este o direito retrocitado não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
De toda sorte,
estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que
obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à
usucapião.
No
caso em tela. Trata-se
de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança, julgada
procedente pelo juízo monocrático ao reconhecer a inadimplência da demandada,
que a princípio tabulou contrato locatício; nessa senda, a proponente alega nas
suas premissas que morava no imóvel sem pagar o aluguel, além de que, ninguém
se apresentou para cobrar o preço, e sem qualquer oposição a sua posse, “levou-a”
entender, que o bem não mais tinha dono.
Em sede de segundo grau, o Tribunal ad
quem negou provimento ao recurso de apelação pronunciando que a caracterização
da interversão da posse demanda prova robusta a respeito do animus domini, isto é, do comportamento
do indivíduo de tal forma que demonstre de forma inequívoca a pré-tensão
dominial, não deixando dúvidas de que passou a possuir o bem com ânimo de dono.
Em outras palavras, há de haver ato claro de oposição ao possuidor indireto, o
que não restou caracterizado nos autos, do caso em comento.
No Superior Tribunal de Justiça (STJ) o Ministro Luis Felipe Salomão,
Relator do Agravo em Recurso Especial, manejado este em face de acórdão do Tribunal
de Origem que não admitiu o recurso
especial interposto pela Ré, decidiu o Ministro Relator que a mera
inadimplência contratual não tem o condão de modificar o caráter da posse. (STJ. AREsp: 1341026 RJ 2018/0198122-9. Rel.:
Min. LUIS FELIPE SALOMÃO. DP.: DJ
05/10/2018).
“APELAÇÃO - Usucapião - Posse ad
usucapionem considerada inábil. Ausência do animus
domini. Improcedência da ação - Relação locatícia comprovada - Não adquire
a propriedade pela via da usucapião o locatário, o comodatário e quem quer que
detenha em nome alheio a coisa que pretende assenhorear judicialmente - Decisão
Mantida. Recurso Improvido.” (TJSP. APL: 994050572876 SP. Relator: Egidio
Giacoia - DJ: 11/05/2010. 3ª Câmara de Direito Privado, Data da Publicação:
17/05/2010).
“Art. 1.238 do CC. Aquele que,
por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel,
adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; Podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título
para o registro no Cartório de Registro de Imóveis - Parágrafo único - O prazo
estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou
serviços de caráter produtivo.” (TJPB –
Ap 0000737-42.2006.815.0311 – 3ª C.Cív. – Rel. Subst. Ricardo Vital de Almeida
– DJe 19.12.2014 – p. 28).
“AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTINÇÃO SEM
JULGAMENTO DE MÉRITO FALTA DE INTERESSE DE AGIR – Possível decurso do prazo
prescricional aquisitivo durante processo de ação de usucapião Processo não
maduro para imediato julgamento Ausência de prova exigida para a aplicação do
tempo exigido no parágrafo único do art. 1.238 do CC Sentença anulada.” (TJSP – Ap 0004982-80.2010.8.26.0366 –
Mongaguá – 7ª CDPriv. – Rel. Luiz Antonio Costa – DJe 27.03.2015 – p. 1422).
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
– APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – Não atendimento dos requisitos insertos
no artigo 1.238 do Código Civil. Ausência de provas da posse mansa e pacífica
sobre o imóvel objeto da ação, bem como de prova de ser o próprio terreno o
mesmo sobre o qual a autora supostamente exercerá a posse. Conjunto probatório
desfavorável à concessão da pretensão aquisitiva da autora/recorrente. Recurso
conhecido e desprovido. Manutenção da sentença.” (TJRN – AC 2014.021409-7 – 3ª C.Cív. – Rel. Des. Amaury Moura Sobrinho –
DJe 02.12.2015 – p. 69).
Considerações finais. A Lei diz
que proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Pois bem, escreve o professor
Gustavo Neves citando Martin Wolff, que a propriedade consiste no mais extenso
direito real que um determinado ordenamento jurídico confere a um titular[6],
e, que consideradas dentro de um objeto no qual a propriedade se comporta
de modo diferenciado, tais características, contudo, não devem se tomadas
isoladamente. Dito isso, vindo de um vinculo contratual, o proponente pode até entrar com ação ad usucapionem,
contudo, se o proprietário e/ou a imobiliária contestar demonstrando uma
relação locatícia comprovada, com efeito, faltará pressuposto processual ao
pleito.
Por conseguinte, a tutela de
usucapião especial urbano tem escopo de regularizar a aquisição da propriedade.
Será de cinco anos o prazo previsto para imóvel com metragem igual ou inferior
a 250 m2, cuja aquisição tem arrimo pela ocorrência da prescrição aquisitiva,
fruto da posse mansa, pacífica e ininterrupta. Nesse sentido seus requisitos
objetivos são: animus domini (desejo
de ser dono); que o autor não seja proprietário de outro imóvel rural ou
urbano.
Já a usucapião extraordinária, posse “ad
usucapionem” tem como finalidade possibilitar a regularização do registro
imobiliário de bem imóvel, urbano ou rural, cuja aquisição se deu pela
ocorrência da prescrição aquisitiva, fruto da posse mansa e pacífica e
ininterrupta pelo prazo de quinze anos de exercício possessório; prazo este que
pode ser reduzido
para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual,
ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo; outrossim, a figura
do justo título e a boa fé são presumidos.
A usucapião ordinária tem como
escopo regularizar a aquisição da propriedade imóvel por aquele que, com justo
título e boa fé, mantém a posse mansa, pacífica e ininterrupta de um bem imóvel
pelo prazo de dez anos, sendo que esse prazo pode ser reduzido para cinco anos,
se o bem imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos
de interesse social e econômico.
REFERÊNCIAS
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[2] GOMES, Orlando. CONTRATOS 18ª edição: Editora
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[3] VENOSA,
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[4] Curso de direito
civil brasileiro: Direito das Coisas. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2001, p. 34,
v. 4
[5] NEVES, Lúcio Flávio de Vasconcellos. POSSE
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[6] Apud Professor NEVES, Gustavo Kloh
Muller. DIREITO DA PROPRIEDADE – Ap.pdf: FGV Direito Rio, 2019:10.
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