Numa visão panorâmica, a priori, é a
serventia da Justiça encarregada de exercer sua função para os seus livros, bem
como, trabalhar os seus atos jurídicos
relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes atos, imperativo que se presumem autênticos, erga omnes, seguros e eficazes contra
todos. Assinalando, por necessário, que o Registro de Imóveis como ofício ou
serventia da Justiça, é também uma repartição pública, extrajudicial, ou seja,
fora dos quadros burocráticos do Poder Judiciário, mais sujeitos a este, sendo
que suas atividades, no Estado de São Paulo devem obediência às Normas de
Serviços Extrajudiciais, editadas pela Corregedoria Geral da Justiça.
No Brasil, o Registro Imobiliário é
regulado pela Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
Efeitos do registro. O registro torna
público o título a que ele se refere e, presumidamente, autêntico, seguro e
eficaz. Aliás, a autenticidade, segurança e eficácia se referem à forma, à
exterioridade do título, e não à sua essência, porque qualquer vício intrínseco
que inquine o ato jurídico poderá permanecer, não obstante ter sido registrado.
Nesse sentido diz valiosa lição de João Rabello Aguiar Vallim “porque o
registro, no nosso sistema, não tem o poder de corrigir e validar o ato
jurídico, purgando-o do vício intrínseco que porte, como acontece no sistema
germânico”.
Nesse passo, em sede de Direito é denominado
fidedigno o ato que foi praticado por ente,
oficial público ou com a intervenção do mesmo, exigido por lei. Ademais, os
atos jurídicos constantes de instrumentos públicos
já são, por própria natureza, autênticos,
prescindindo, assim, do referendum do
registro para tal fim.
Doravante, função do Ofício, é
principalmente, o de registrar todos os títulos, entre os quais os judiciais,
que formalizam a aquisição ou oneração da propriedade imóvel ou direitos a ela
correspondentes, assim como alterações que afetam a conformação de tais
direitos, visando sempre à segurança das pessoas e das relações jurídicas entre
elas estabelecidas.
Ordena a Lei supramencionada que cada
imóvel é objeto de matrícula própria, individual e numerada, com número
exclusivo, que o identifica, onde são lançados não só os registros a ele
correspondentes, como também as averbações das alterações eventualmente
ocorridas.
Vale dizer que na norma antiga, usava-se
outro sistema, de acordo com o qual os títulos eram transcritos ou inscritos, daí
encontrar escritos derivados em registros antigos, as expressões: transcrição e
inscrição. Com as alterações ocorridas na Lei nº 6.015/1973, instituídas pela
Lei 6.216/1975, que passou a viger em 1º de janeiro de 1976, a partir de então se tem a redução do tamanho dos
livros, de igual forma a instituição da matrícula
do imóvel e a substituição dos termos transcrição
e inscrição pelo vocábulo: Registro.
Lição de Agathe Elsa Schmidt da Silva
lembra que antes admitiam-se certas omissões na qualificação das pessoas
interessadas e na descrição dos imóveis objetos dos títulos a serem registrados.
Isto atualmente não ocorre mais, segundo o espírito da Lei de Registros
Públicos, assim como, das normas de serviços retro mencionadas.
Nesse diapasão, os tabeliães de notas e os
escrivães do Judiciário estão obrigados a exigir das partes interessadas, seja
na lavratura de escrituras ou na elaboração de títulos judiciais, elementos
precisos de qualificação de cada uma delas, assim como a descrição exata dos
imóveis objetivados, mencionando sempre o número da matrícula correspondente ou
transcrição de origem.
Conforme anotações articuladas até esta
passagem o Registro de Imóveis é o cadastro da propriedade imóvel e por ele se
constituem, se alteram e se extinguem os direitos reais sobre imóveis. É o
repositório de todas as informações da propriedade imóvel, com caráter de
autenticidade e eficácia. Tendo por finalidade, ainda, retratar, com segurança,
a situação jurídica de cada imóvel. Além de estabelecer o direito de
propriedade, arquiva o histórico da descrição cronológica de fatos completo do
imóvel, dando conhecimento a todos da titularidade e dos ônus que possam pesar
sobre o mesmo.
É de verificar, todos os atos
jurídicos relativos a imóveis devem ser anotados e trasladados para os livros
do Registro.
A esse respeito, o Estatuto de Direito
Civil não especifica os modos de aquisição da propriedade imóvel, limitando-se
a disciplinar no capítulo “Da aquisição da Propriedade Imóvel” a usucapião, o
registro do título e a acessão (artigos 1.238 a 1.259). O direito hereditário
também é modo de aquisição da propriedade de bens imóveis (cf. artigo 1.784).
Por sua vez, estão sujeitos ao registro os
julgados que põem termo à indivisão, as sentenças que adjudicaram bens imóveis
nos inventários e partilhas, as arrematações e as adjudicações em hasta
pública. Abarca também o registro dos títulos constitutivos de ônus reais sobre
os imóveis, tais com a enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação, rendas
constituídas sobre imóveis, hipoteca e anticrese. Igualmente são registradas as
penhoras, arrestos, sequestros de imóveis, as citações em ações reais ou
pessoais reipersecutórias relativas a imóveis, bem como averbados ou
cancelamentos ordenados por decisão judicial.
Dos atos praticados pelo notário no
Registro de Imóveis, além da matrícula, dois atos mais: o registro e a
averbação. A matrícula é o ato que imprime individualmente ao imóvel, sua
situação geográfica e sua perfeita descrição. Nela serão escritos ainda os atos
de registro e averbação, espelhando todo o estado do imóvel; sendo que cada
matrícula terá um número de ordem para pronta identificação.
A par disso, o registro tem por finalidade
escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os
constitutivos de direitos reais. Por certo terão assento aqueles atos preconizados
no artigo 167, I, da Lei 6.015/1973. A averbação é o ato que o escritura as
alterações e extinções do ato do registro, as ocorrências que venham alterar o
registro e a própria matrícula (artigo 167, II, da referida Lei).
Tanto o registro como a averbação são
feitos na matrícula, numerados em sequência.
Quanto da competência dos
ofícios de imóveis, consoante disposições do artigo 169 da Lei de Registros
Públicos, todos os atos de registro e averbação são obrigatórios e
efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel. Esse dispositivo legal define a competência das Serventias, ou seja, a
situação do imóvel.
Vale
destacar que toda Serventia de Registro de Imóveis tem um limite territorial
imposto pela lei de organização judiciária, e o registro imobiliário far-se-á
sempre no cartório do lugar onde o imóvel esteja localizado, sob pena de
nulidade. Em vista que em comarcas de grande extensão territorial, as leis de
organização judiciária dividem o território em circunscrições, como ocorre na
Capital de São Paulo, onde existem 18 Registros, cada qual com sua
circunscrição territorial bem delimitada. Nessa esteira, é possível que um
mesmo imóvel esteja situado em mais de uma circunscrição territorial ou
comarca. Em cada uma delas será efetuado o registro, procedendo-se como se o
imóvel estivesse totalmente situado em cada uma.
Em análise última, no caso de imóvel de
loteamento urbano em conformidade com a lei, (dentro do ordenamento legal
encontramos vigentes dois diplomas disciplinando a matéria: Lei 6.766 e o Dec.-Lei
58), vale anotar que aquele estatuto de parcelamento do solo tem escopo,
sobretudo, em reestruturar a implantação do loteamento, adptando-o às
conjunturas sociais e urbanas hodiernas.
Com efeito, no que pertine a lei de
parcelamento do solo, esta trouxe mudanças acentuadas quanto ao registro, no
que diz respeito ao desmembramento, determinando formalidades exigidas para o
loteamento, sendo antes tal ato não passava de simples apresentação de um
requerimento acompanhado de um memorial descritivo e uma planta.
Em derradeiro, a segurança e a eficácia do
ato jurídico, conferido pelo registro, não se referem ao ato em si, mas ao
documento, ao título que o representa, e que fora exibido para ser registrado. Logo,
é de suma importância esclarecer que não devemos confundir a forma (elemento
existencial do negócio jurídico) com forma legalmente prescrita (pressuposto de
validade do negócio jurídico).
No Brasil o contrato não possui força
translativa de propriedade imóvel, sendo fonte apenas de direitos e obrigações.
Preconiza o artigo 481 do Código Civil que “Pelo contrato de compra e venda, um
dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a
pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Em sede de registro imobiliário, oportuno se
torna dizer que desde Código Civil de Bevilaqua de 1916, para que ocorra a
transferência do domínio, é necessária a tradição, quando se tratar de coisa
móvel, e o registro do título translativo, quando a res a ser transferida for bem imóvel, conforme preceitua os artigos
1.267 e 1.245 da Lei nº 10.406 de 2002, respectivamente.
Dessa forma, é proprietário de determinado
bem imóvel somente aquele que assim figurar no Registro Público Imobiliário,
pois o registro constitui o principal modo aquisitivo da propriedade imóvel em
nosso país.
Dito isso, no procedimento preliminar
cartorário o oficial examinará na sua primeira parte a documentação,
incumbindo-lhe zelar pela observância de todos os requisitos legais.
Apesar de o primeiro ser ato averbável e o
último registrável, idênticos documentos, ordena a lei dita acima que sejam
depositados na serventia imobiliária.
Por fim, compila o diploma que
protocolados os papeis, ou passado o recibo, proceder-se-á à autuação e à
verificação da regularidade.
Desse modo, não havendo de irregular, ou advindo
algum impasse, seja superado, o oficial cartorário remeterá comunicado à
prefeitura, ou ao Distrito Federal, conforme o caso, a cerca da postulação de
registro.
Em ato harmônico, concomitante, seguem-se
as publicações do edital do pedido de registro, em três dias consecutivos. Tais
publicações far-se-á na imprensa oficial e em jornal diário do município, se
houver, ou em jornal da região. Findo aqui, em rápidas pinceladas que não encerra
a matéria e o assunto do instituto registro de imóveis.
REFERÊNCIAS
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VADE Mecum
RIDEEL Acadêmico de Direito 22ª Ed., Organização: Anne Joyce Angher. 2016.
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