A priori, tendo mais de
um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários da obrigação
locatícia se o contrário não se estipulou, nos termos em que preconiza a lei do
inquilinato. (Artigo 2º da Lei 8.245/1991).
Ensina um julgado da
relatoria do Min. Arnaldo Esteves do STJ, que, no caso de cônjuges separados,
se um deles permanecer no imóvel alugado, o locador deverá ser comunicado da
transferência dos direitos para a pessoa que ficou no imóvel e, caso não seja
feita tal providência, aquele que deixou o imóvel continuará obrigado a pagar
as despesas do aluguel.
A decisão é da Quinta
Turma do Superior Tribunal de Justiça em recurso apresentado por ex-marido que após
separar-se da esposa, foi morar em outra cidade e permanecendo a ex-companheira
no imóvel alugado, ficando a mesma responsável pelo pagamento dos aluguéis.
Nesse passo, alegando dificuldades
financeiras, a inquilina não conseguiu pagar os alugueres em dia, com a mora
contratual, o locador ajuizou ação de despejo contra os ex-cônjuges, pedindo a
condenação de ambos ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a
desocupação.
Não se conformando por
estar sendo cobrado sem morar no imóvel, alegou o ex-marido que competia à própria
moradora, locadora o pagamento dos aluguéis em razão de ela ter permanecido no prédio
alugado.
Para o proprietário do
imóvel, o fato de ambos serem casados dispensava que os recibos fossem
expedidos em nome dos dois, bastando apenas um deles, constar a assunção da
obrigação com contra-recibo.
Nessa esteira, com supedâneo
em disposições contidas na LI, alegou o suplicante que não lhe fora comunicada
a separação nem, muito menos, o pedido de cessão dos
direitos e obrigações relativos a obrigação locatícia do ex-marido para
a ex-esposa. E que a falta dessa providência, portanto, mantém o antigo
inquilino co-responsável pelo pagamento de aluguéis e encargos.
No juízo da Vara Cível
da Comarca onde o locador ajuizou ação de despejo por falta de pagamento. O
pedido foi julgado procedente em parte, condenando os ex-cônjuges ao pagamento
dos aluguéis e assessórios, entendendo o juízo a que o ex-conjuge era parte
legítima, devido a não haver sido comunicada, por escrito, a transferência do
imóvel para a ex-esposa.
Não se conformando com
o decisum do juízo de primeiro grau,
o ex-marido apelou, alegando não haver necessidade da transferência por
escrito. Nesse diapasão os desembargadores da Instância ad quem entenderam que, ocorrendo separação de fato, separação
judicial ou divórcio, o contrato de locação perseguirá, automaticamente, o
ex-cônjuge ou ex-companheiro que permanecer no imóvel, como uma espécie de
sub-rogação, ou seja, transferência dos direitos do credor. Mas essa
sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador, o qual poderá exigir,
no prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de quaisquer
das garantias previstas no referido diploma.
Não ocorrendo tal
comunicação ou prova por outro meio idôneo, o vínculo locatício persistirá ao
antigo inquilino, tendo em vista os princípios gerais que norteiam os contratos
em geral. Nesse caso, o ex-marido não fez a referida comunicação ao locador,
por isso continuou responsável pelo pagamento do aluguel e dos encargos do
imóvel.
A questão chegou a Superior
Corte de Justiça em um recurso especial, sobre a relatoria do ministro Arnaldo
Esteves, concluiu o ínclito julgador que o ex-cônjuge que saiu do imóvel após
separação, lá permanecendo outro, continuou obrigado a pagar os aluguéis,
enquanto não comunicada a sub-rogação ao locador. A conseqüência jurídica
resultante do parágrafo único do artigo 12 da Lei nº 8.245/91 é a rescisão do
contrato de locação quanto àquele ex-cônjuge ou ex-companheiro que saiu do
imóvel, continuando sua vigência com outro. Para que tal opere efeitos
relativamente ao locador, deve este ser comunicado. Caso contrário, haveria
alteração unilateral do vínculo, não podendo afetar seus direitos como locador,
mormente em relação aos aluguéis.
Com efeito, o
não-cumprimento de referidas exigência, seja pelo locatário que saiu do imóvel
ou pelo que ali permaneceu, não exonera o primeiro das obrigações contratuais
assumidas com o locador, sobretudo de sua responsabilidade pelo adimplemento
dos aluguéis, mesmo tendo direito, em tese, de cobrá-los, regressivamente, daquele
que ali permaneceu.
Conclusões finais: nessa
órbita, valendo lembrar, por oportuno, que mesmo havendo concordância verbal do
locador, é importante a comunicação escrita, ficando o locatário com o “ciente”
do locador, pois, decorridos 30 dias desta ciência, não mais poderá ser alegada
infração contratual pela existência de sublocação.
Quanto ao julgador em
comento, a Quinta Turma do STJ decidiu que, para o ex-marido ficar imune às
responsabilidades resultantes do contrato, teria que ter comunicado a
transferência do imóvel por escrito ao locador. Logo, enquanto não houver
comunicado, continuará o mesmo a responder pela locação, especialmente pelos
aluguéis vencidos e vincendos. (STJ - Resp 540669 - 5ª T. - Rel. Min. Arnaldo
Esteves).
FONTE MATERIAL E
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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(09.05.2005).
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Editora Revista dos Tribunais, 1980.
Vade Mecum Saraiva
19ª edição - 2015. Obra coletiva de autoria da Editora Saraiva com
a colaboração de Luiz Roberto Curia, Livia Céspedes e Juliana Nicoletti. — 19.
ed. atual. e ampl. — São Paulo : Saraiva, 2014.
Vade Mecum RIDEEL Acadêmico de Direito 22ª Ed., Organização: Anne Joyce Angher. 2016.
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