Inicialmente, merece especial atenção, a análise quanto ao prazo do contrato de locação residencial, em vista de suas particularidades previstas na Lei do
Inquilinato.
Primeiramente, importante esclarecer que as locações
residenciais são aquelas em que o imóvel será utilizado para a habitação
do locatário na qualidade de lar definitivo
e sem qualquer objetivo econômico.
Ressalte-se que o o artigo 47, da Lei 8.245/91 (Lei do
Inquilinato), estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por
escrito e com prazo inferior a trinta meses”,
após o término do prazo, o locador somente
poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:
1. por força de acordo entre as partes;
2. em razão de infração legal ou contratual pelo
locatário, bem como falta de
pagamento do aluguel e encargos;
3. para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com
a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti -
las.
4. em virtude de extinção do contrato de
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário
estiver relacionada com o seu emprego;
5. no caso do locador pedir para seu uso próprio, de
seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta
dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o
retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade
situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver
retomado o imóvel anteriormente. Ademais, igual comprovação judicial deverá
ocorrer quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em
imóvel próprio;
6. no caso do locador pedir para demolição e
edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder
Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se
o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
e
7. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar
cinco anos.
Convém notar que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei
ora examinada, determina que nas hipóteses 5 e 6 acima, o retomante deverá
provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.
Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis
urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a
trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos
locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas as demais
hipóteses retro elencadas.
Considerando que o inquilino, diferentemente do
locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de
motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada
pelas partes ou fixada pelo juiz), é comum
ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem
permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os
locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis
antes de transcorridos cinco anos de vigência.
Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do
contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa
em favor do inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses
por exemplo).
Em análise última, deve-se destacar que o parágrafo único do artigo
4º, da Lei em comento, o qual dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário decorrer
de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o prazo
mínimo de trinta dias de antecedência.
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