Visão panorâmica
De chofre, a atuação do corretor ou consultor de imóveis é comum na venda de imóveis.
Como elemento nucleares do instrumento de corretagem. Contrato de corretagem ou mediação como negócio jurídico, pelo qual uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais assuntos, conforme as instruções recebidas, consoante o estatuto civil, com a vênia de eventuais entendimentos em contrário. A mediação do corretor, na venda e compra de imóveis, entre partes, é negócio jurídico.
Pois, de acordo com a codificação emergente, iniciado e concluído o negócio entabulado diretamente entre as partes negociantes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, exceto, se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Opinião doutrinária.
Leciona FÁBIO TARTUCE[1], que a atuação de corretores livres independe de qualquer investidura oficial, sujeitando-se, estes, apenas à legislação que regulamenta as suas profissões, através de conselhos estaduais ou mesmo federais. (A título exemplificativo, tais atividades são disciplinadas também pela Lei Federal n º 6.530 de 1978).
Segundo GABRIEL J. P. JUNQUEIRA[2] “A natureza jurídica do contrato de mediação ou corretagem deixa de ser uniforme. De um lado é considerada mandato; de outro lado, locação de serviços.” Preleciona, ainda, o mestre Jurisconsulto que ”o corretor de imóveis, como mediador, serve às partes como aproximador na realização de um negócio, seja motivando, ajustando acordo, acertando preço e no preparo da documentação para realização do negócio. Não é necessário, na sua função, o fechamento do negócio; basta a aproximação das partes e consenso de ambas as partes aceitando o negócio. O fechamento do negócio é atribuição das partes.”
“Corretor vive do valor e da seriedade de sua ação e de seu espírito de iniciativa”. É espírito de colaboração e nunca concorrência que deve prescindir as relações entre corretores. Não há necessidade de perturbar o negócio entregue a outro corretor, pois a todos fica sempre aberta a porta de colaboração.”. (Ary Abussafi de Lima – Transações Imobiliária).
No caso em comento.
Duas profissionais do ramo imobiliário ajuizaram ação judicial visando à condenação da parte contraria, alegando que intermediaram uma venda e, quando já estava agendada a lavratura da escritura perante o ofício de registro competente, a compradora não compareceu, o que levou à rescisão contratual por arrependimento.
Nesse diapasão, o Juiz a quo condenou a promissária compradora para pagá-la a taxa de corretagem.
Em sede de apelação, o Tribunal Regional reformou o decreto condenatório de primeira instância, sob o fundamento de que a não concretização do negócio não enseja a percepção da comissão.
Em sede de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso das duas corretoras, afirmando o entendimento que apesar de o negócio não ter sido efetivado, às profissionais da corretagem faz jus receber a comissão, pois o negócio foi desfeito sem nenhuma contribuição das corretoras, ou seja, o arrependimento da contratante se deu por fatores alheios à atividade das intermediadoras.
"Para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade das partes, independentemente da execução do negócio em si", declarou a Ministra Nancy Andrighi[3]. Conclui “Se posteriormente houver o arrependimento de quaisquer das partes, o desfazimento do negócio não repercutirá na pessoa do corretor, via de regra".
De acordo com a relatora do recurso especial, o ponto central da controvérsia é definir o que se pode entender como resultado útil da atividade do corretor de imóveis. Nesse cômodo, devem-se ponderar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou seu resultado útil.
Disse ainda, a ministra, que as provas dos autos são claras em demonstrar que houve a assinatura do contrato, intermediado pelas corretoras, e depois o negócio foi desfeito por fatores alheios à atividade das intermediadoras, o que justifica o pagamento da comissão.
A Jurisprudência partilha
desse entendimento? Vejamos!
AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM decidiu o tribunal ad quem que a ausência de contrato de corretagem escrito entre as partes não obsta a apreciação da relação jurídica entre elas existente. É bem verdade que a lei adjetiva é omissa acerca da necessidade de instrumento escrito para o exercício da atividade de corretagem, limitando-se a tratar dos pormenores da remuneração decorrente da atividade. A Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, também nada dispõe sobre a necessidade de contrato escrito entre as partes. Não obstante a lacuna a respeito do tema é necessário analisar a questão do contrato de corretagem à luz do disposto no art. 107 do Código Civil, que aduz que a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente assim exigir. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas (art. 722 do Código Civil). A remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (art. 725 do Código Civil). É incontroverso que o apelado intermediou a venda do imóvel para os apelantes, tendo inclusive, recebido parte dos seus honorários. Apelação desprovida. (APC nº 20140111800308 (944701), 6ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Hector Valverde Santanna. j. 25.05.2016, DJe 07.06.2016).
E, sendo o contrato de corretagem entabulado pela via tácita, com atuação do comissário, aproximando os contratantes com o objeto da compra e venda, vincula o negócio, com efeito, ex nunc?
Em sede de apelação decidiu o Tribunal do Distrito Federal que o contrato de corretagem, além de ser objeto de regulação específica, fora tratado e disciplinado especificamente pelo legislador federal, restando içado à condição de contrato típico e nominado e delimitado quanto às suas características essenciais, e, de conformidade com a modulação que lhe fora conferida pelo legislador, encerra obrigação de resultado, resultando que somente em ensejando o efeito almejado é que irradia o direito de o comissário ser agraciado com a comissão avençada (CC, arts. 722 e 725). 3. Aviando o comissário pretensão destinada à condenação do vendedor e do comprador ao pagamento da comissão de corretagem que reputara avençada, a comprovação da intermediação do negócio e do convencionado acerca do pagamento da comissão pela intermediação, traduzindo fatos constitutivos do direito que vindica, consubstancia ônus que lhe fica reservado, resultando dessa regulação que, não comprovados os fatos constitutivos do direito invocado e evidenciado pelos demandados que a comissão fora destinada aos corretores que efetivamente intermediaram a venda da unidade imobiliária que negociaram, o pedido deve ser rejeitado como imperativo legal coadunado com a cláusula geral que regula a repartição do ônus probatório (CPC, art. 333, I). 4. Apelação conhecida e desprovida. Unânime. (Apelação Cível nº 20140710167127 (937418), 1ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Teófilo Caetano. j. 28.04.2016, DJe 13.05.2016).
Considerações finais. Exegese do julgado no STJ sedimenta que o corretor tem direito à comissão, se havendo a intermediação, a venda do imóvel não se concretizou por motivo estranho à sua atividade.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS E FONTE MATERIAL DE PESQUISA
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BARROS, Francisco Carlos Rocha. COMENTÁRIOS À LEI DO INQUILINATO, Editora Saraiva, 1995.
BONA, Avelino de. Títulos Judiciais no Registro de Imóveis: Sagra - D.C. Luzzatto Editores, 1996.
COSTA Machado e outros. Código Civil Interpretado: 9ª ed. Editora Manole, 2016.
D’AMATO, Mônica; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 2ª edição, Editora LEUD, 2019.
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado 9ª ed., Editora Sarava, 2003.
GOMES, Orlando. CONTRATOS 18ª edição - Atualizador: Humberto Theodoro Junior, Editora Forense, 1999.
HORCAIO, Ivan. Dicionário Jurídico Referenciado 2ª edição: Primeira Impressão, 2007.
JUNQUEIRA, Gabriel J. P. DIREITO IMOBILIÁRIO, 4ª edição: Ed. Edipro 2008.
NEGRÃO, Theothonio; JOSE Roberto F. Gouveia; LUIS Guilherme A. Bondioli; JOÃO Francisco N. da Fonseca. Código Civil e Legislação Civil em Vigor, 33ª edição, Ed. Saraiva, 2014.
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Vade Mecum RT – 20ª edição, Editora Revista dos Tribunais, 2022.
Anderson Schreiber; Flávio Tartuce; José Fernando Simão; Marco Aurélio Bezerra de Melo; Mário Luiz Delgado.
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