CONCEITO E CARACTERÍSTICAS
O contrato de locação de coisas é aquele em que, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (artigo 565, CC). Logo, esta definição legal, destaca que no contrato de locação de coisas, seus elementos fundamentais são os mesmos do contrato de compra e venda, quais seja, coisa, preço e consentimento.
O contrato de locação de coisas é aquele em que, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (artigo 565, CC). Logo, esta definição legal, destaca que no contrato de locação de coisas, seus elementos fundamentais são os mesmos do contrato de compra e venda, quais seja, coisa, preço e consentimento.
Cabe trazer a colação, o presente Julgado, pertinente à matéria, quanto a locação de coisa móvel:
“GRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO TRIBUTÁRIO – ISS – LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS PARA A CONSTRUÇÃO CIVIL – OBRIGAÇÃO DE DAR – EQUIVALÊNCIA COM A DEFINIÇÃO DO ART. 1.188 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 – AGRAVO IMPROVIDO À UNANIMIDADE – 1. A locação de bens móveis afigura-se típica obrigação de dar e não de fazer, devendo-se afastar qualquer definição que lhe enquadre como prestação de serviço. 2. A cobrança do ISS pelo município, fundada na locação de bens móveis e com base no item 78 do art. 102 do Código Tributário Municipal (Lei nº 15.563/91), à luz do ordenamento jurídico vigente, revela-se ilícita. 3. Agravo de instrumento improvido, à unanimidade. (TJPE – AI 92121-9 – Rel. Des. Jones Figueirêdo – DJPE 21.12.2004), grifo nosso.
Estatuto Civil
Artigo 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
portanto, tem-se que noo contrato de locação de coisas estão presentes as características:
a) bilateral, pois envolve prestações recíprocas, em que uma das partes entrega a coisa para uso e a outra paga pela utilização;
b) oneroso, ambas as partes obtém proveito, sendo para uma parte o recebimento do valor do aluguel e a outra se beneficia com o uso da coisa locada;
c) consensual, tendo seu aperfeiçoamento ou conclusão com o acordo de vontade, sem a necessidade da imediata tradição da coisa;
d) comutativo, no qual não há risco da aleatoriedade, pois suas prestações são fixadas e definidas objetivamente;
e) não solenes, pois a forma de contratação é livre, podendo inclusive ser feita oralmente;
f) de trato sucessivo, em que sua execução é prolongada no tempo.
Com maior razão, a locação de coisas pode recair sobre bens móveis ou bens imóveis, destacando que na hipótese de coisa móvel, esta terá que ser infungível (veículos, roupas, livros, filmes cinematográficos, telefones, aparelhagem de som, etc), pois para as coisas fungíveis (milho, feijão, arroz, café, etc), aplica-se o contrato de mútuo. Como exceção, segundo Gonçalves (2002:95), admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando o seu uso tenha sido ad pompam vel ostentationem (para ornamentação), como uma cesta de frutas, com adornos raros, por exemplo.
Ressalte-se, que é imprescindível o preço ou valor do aluguel (remuneração) a ser paga pelo locatário, pois não existindo a cobrança de um preço, não será contrato de locação, e sim de comodato, hipótese em que haveria o gozo ou uso da coisa gratuitamente.
O preço normalmente é fixado pelas partes, podendo ainda ser definido por arbitramento ou por ato governamental.
O valor da locação deve ser real e não simbólico, determinado ou determinável, cujo pagamento, regra geral, é feio em dinheiro, podendo, entretanto, ser efetivado de forma mista, sendo parte em dinheiro e parte em obra.
Se for locação regida pela lei do inquilinato, a fixação do preço não poderá ser vinculada a moeda estrangeira, nem ao salário mínimo.
Diploma – Lei do inquilinato (Dispõe sobre as locações dos Imóveis urbanos)
Artigo 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Artigo 20. Salvo as hipóteses do artigo 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Artigo 42. Não estando à locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Quanto ao consentimento para a efetivação da locação, este poderá ser expresso ou tácito, tendo capacidade para locar, não somente o proprietário, mas também qualquer pessoa que tenha o poder de administração do imóvel, a exemplo das imobiliárias e advogados, atendidas as disposições legais pertinentes ao caso.
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
Nas relações contratuais, o locador tem essencialmente as seguintes obrigações:
a) entregar a coisa alugada ao locatário, devendo acompanhar os acessórios, salvo os expressamente excluídos. Se o locatário ao receber a coisa não fez nenhuma reclamação, presume-se que a coisa lhe foi entregue em perfeita ordem, salvo prova efetiva em contrário;
b) manter a coisa no mesmo estado, ou seja, a coisa deverá está em condições de ser utilizada durante o período da locação, salvo disposição em contrário expressa. Havendo deterioração da coisa durante o período contratual, sem que tenha havido culpa do locatário, poderá ele pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato caso não sirva a coisa para o fim a que se destina (artigo 567, CC).
c) garantir o uso pacífico da coisa, devendo o locador abster-se de praticar qualquer ato que venha dificultar o uso da coisa locada, inclusive àqueles praticados por terceiros, respondendo ainda o locador pelos vícios e defeitos ocultos do objeto, anteriores à locação ( artigo 568, CC).
Estatuto Civil
Artigo 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
O locatário tem as seguintes obrigações perante a coisa e ao locador:
a) utilizar a coisa alugada para os fins convencionados ou especificados no contrato, tratando-a com zelo como se fosse de sua propriedade;
b) pagar o aluguel estabelecido nos prazos combinados;
c) levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito;
d) restituir a coisa, finda a locação, no estado em que foi recebida, salvo as deteriorações naturais.
Se o locatário utilizar a coisa para fins diversos daqueles convencionados (por exemplo, imóvel alugado para fins residenciais, utilizado com objetivos comerciais), ou ainda danificá-lo de forma abusiva, o locador além do direito de rescindir o contrato, poderá cobrar perdas e danos (artigo 570, CC).
Destacamos ainda que como regra geral, de acordo com o artigo 327 do código civil, efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias.
Quanto aos impostos e taxas, em caso de locação de imóveis, pode ser estipulado que estes encargos serão pagos pelo locatário.
Estatuto Civil
Artigo 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Artigo 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
DISPOSIÇÕES COMPLEMENTARES
O prazo de vigência do contrato é fator decisivo do vínculo e dele decorrem alguns pontos básicos com relação às questões de rescisão, multa e indenização. O tempo de duração contratual pode ser determinado ou indeterminado.
O contrato de locação de coisas por prazo determinado poderá transformar-se por tempo indeterminado por presunção de continuidade da relação contratual.
Estatuto Civil
Artigo 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
portanto, tem-se que noo contrato de locação de coisas estão presentes as características:
a) bilateral, pois envolve prestações recíprocas, em que uma das partes entrega a coisa para uso e a outra paga pela utilização;
b) oneroso, ambas as partes obtém proveito, sendo para uma parte o recebimento do valor do aluguel e a outra se beneficia com o uso da coisa locada;
c) consensual, tendo seu aperfeiçoamento ou conclusão com o acordo de vontade, sem a necessidade da imediata tradição da coisa;
d) comutativo, no qual não há risco da aleatoriedade, pois suas prestações são fixadas e definidas objetivamente;
e) não solenes, pois a forma de contratação é livre, podendo inclusive ser feita oralmente;
f) de trato sucessivo, em que sua execução é prolongada no tempo.
Com maior razão, a locação de coisas pode recair sobre bens móveis ou bens imóveis, destacando que na hipótese de coisa móvel, esta terá que ser infungível (veículos, roupas, livros, filmes cinematográficos, telefones, aparelhagem de som, etc), pois para as coisas fungíveis (milho, feijão, arroz, café, etc), aplica-se o contrato de mútuo. Como exceção, segundo Gonçalves (2002:95), admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando o seu uso tenha sido ad pompam vel ostentationem (para ornamentação), como uma cesta de frutas, com adornos raros, por exemplo.
Ressalte-se, que é imprescindível o preço ou valor do aluguel (remuneração) a ser paga pelo locatário, pois não existindo a cobrança de um preço, não será contrato de locação, e sim de comodato, hipótese em que haveria o gozo ou uso da coisa gratuitamente.
O preço normalmente é fixado pelas partes, podendo ainda ser definido por arbitramento ou por ato governamental.
O valor da locação deve ser real e não simbólico, determinado ou determinável, cujo pagamento, regra geral, é feio em dinheiro, podendo, entretanto, ser efetivado de forma mista, sendo parte em dinheiro e parte em obra.
Se for locação regida pela lei do inquilinato, a fixação do preço não poderá ser vinculada a moeda estrangeira, nem ao salário mínimo.
Diploma – Lei do inquilinato (Dispõe sobre as locações dos Imóveis urbanos)
Artigo 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Artigo 20. Salvo as hipóteses do artigo 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Artigo 42. Não estando à locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Quanto ao consentimento para a efetivação da locação, este poderá ser expresso ou tácito, tendo capacidade para locar, não somente o proprietário, mas também qualquer pessoa que tenha o poder de administração do imóvel, a exemplo das imobiliárias e advogados, atendidas as disposições legais pertinentes ao caso.
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
Nas relações contratuais, o locador tem essencialmente as seguintes obrigações:
a) entregar a coisa alugada ao locatário, devendo acompanhar os acessórios, salvo os expressamente excluídos. Se o locatário ao receber a coisa não fez nenhuma reclamação, presume-se que a coisa lhe foi entregue em perfeita ordem, salvo prova efetiva em contrário;
b) manter a coisa no mesmo estado, ou seja, a coisa deverá está em condições de ser utilizada durante o período da locação, salvo disposição em contrário expressa. Havendo deterioração da coisa durante o período contratual, sem que tenha havido culpa do locatário, poderá ele pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato caso não sirva a coisa para o fim a que se destina (artigo 567, CC).
c) garantir o uso pacífico da coisa, devendo o locador abster-se de praticar qualquer ato que venha dificultar o uso da coisa locada, inclusive àqueles praticados por terceiros, respondendo ainda o locador pelos vícios e defeitos ocultos do objeto, anteriores à locação ( artigo 568, CC).
Estatuto Civil
Artigo 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
O locatário tem as seguintes obrigações perante a coisa e ao locador:
a) utilizar a coisa alugada para os fins convencionados ou especificados no contrato, tratando-a com zelo como se fosse de sua propriedade;
b) pagar o aluguel estabelecido nos prazos combinados;
c) levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito;
d) restituir a coisa, finda a locação, no estado em que foi recebida, salvo as deteriorações naturais.
Se o locatário utilizar a coisa para fins diversos daqueles convencionados (por exemplo, imóvel alugado para fins residenciais, utilizado com objetivos comerciais), ou ainda danificá-lo de forma abusiva, o locador além do direito de rescindir o contrato, poderá cobrar perdas e danos (artigo 570, CC).
Destacamos ainda que como regra geral, de acordo com o artigo 327 do código civil, efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias.
Quanto aos impostos e taxas, em caso de locação de imóveis, pode ser estipulado que estes encargos serão pagos pelo locatário.
Estatuto Civil
Artigo 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Artigo 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
DISPOSIÇÕES COMPLEMENTARES
O prazo de vigência do contrato é fator decisivo do vínculo e dele decorrem alguns pontos básicos com relação às questões de rescisão, multa e indenização. O tempo de duração contratual pode ser determinado ou indeterminado.
O contrato de locação de coisas por prazo determinado poderá transformar-se por tempo indeterminado por presunção de continuidade da relação contratual.
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