O Registro de Imóveis é a chave final dos negócios jurídicos realizados entre as partes, que tem por fim a transferência dominial, ou seja, a aquisição dos direitos reais sobre bens imóveis.
Os atos que nele se praticam operam efeitos erga omnes. Sua estrutura é rígida, norteada por um ordenamento jurídico que não comporta modificação à vontade das partes, e sim, a vontade da lei, pois “quando a lei exigir, como da substância do ato, o instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta; é, outrossim, da substância do ato a escritura pública: - nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis.”
Com efeito, a lei assegura às pessoas proprietárias de um bem, o direito de usar, gozar e dispor, todavia, em se tratando de bem imóvel, enquanto não se registra, por exemplo, uma escritura de venda e compra, o seu proprietário tem uma propriedade restrita, ou seja, o direito de usar e gozar, mas não de dispor, porque este direito ele só adquire com o domínio da coisa, e esta se dá com o respectivo registro do título. O registro do título não só dá ao adquirente do imóvel a propriedade plena, como também lhe assegura a publicidade necessária de que aquele imóvel lhe pertence, por força de título hábil, devidamente previsto em lei. O registro garante aos interessados o lugar exato onde encontrar todas as informações necessárias sobre o estado da propriedade imóvel.
O vocábulo “registro”, como entre nós comumente se diz, provém do latim “regesta”, “regestorum”. Semanticamente, este significado se reporta a “livro de assentamento”, que tem lugar em repartições próprias onde são escriturados e arquivados. Tem escopo específico deste artigo, a acepção registro, bens imóveis, assim sendo, pode ser tomada em três sentidos ou significados:
1.ª) - Pode traduzir o lugar, isto é, o cartório, repartição encarregada do serviço de consignar, em seus livros, as mutações da propriedade e constituições de direitos reais; e neste sentido se diz, por exemplo: “Amanhã estarei no Registro”.
2.ª) – Pode ainda significar a realização de qualquer um dos três atos que ali se praticam – matrícula, registro stricto sensu e averbação – pois, qualquer um deles nada mais é do que a transladação para um dos livros do cartório, dos dizeres constantes do título que, para tal fim, foi apresentado.
3.ª) - Isto equivale dizer que, apresentado um título para registro, este será lançado no livro de recepção em ordem cronológica de apresentação para exame de sua legalidade e validade, fornecendo ao apresentante a primeira via do recibo protocolo, onde constará obrigatoriamente a data da apresentação e o número de ordem que lhe foi conferido.
Assim, a prioridade é determinada pelo momento de apresentação do título e sua respectiva prenotação. Terá, pois, o seu título registrado aquele que primeiro apresentou, isto é, quando existem direitos reais contraditórios sobre o mesmo bem imóvel, terá preferência aquele que primeiro apresentou o seu título para registro.
Exemplificando:
"A'', dono de uma propriedade rural, vende a mesma propriedade a "B'' e "C'', em títulos de venda e compra lavrados separadamente, ocorrendo assim uma concorrência de direitos reais, e terá preferência no registro o título apresentado em primeiro lugar.
Entendo não ser esta regra absoluta. Vejamos então:
Se duas escrituras forem apresentadas para registro no mesmo dia, com direitos reais contraditórios, prevalecerá para efeito de prioridade a escritura pública que determine taxativamente à hora de sua lavratura e que foi lavrada em primeiro lugar.
"A'' e "B'' apresentam no mesmo dia, mas em horário diverso, escritura de venda e compra que tem como objeto da transação o mesmo bem imóvel. Ocorre que "A'' teve seu título prenotado antes de "B'', mas o título de "B'', prenotado posteriormente, consta taxativamente dia e hora de sua lavratura anteriormente ao título de "A'', apresentado e prenotado em primeiro lugar. Neste caso, para efeito de prioridade, prevalecerá o título de "B''.
São por estas razões, que existem profissionais competentes, ou seja, devidamente habilitados e que tenham conhecimentos técnicos sobre o assunto, e, a estes se devem procurá-los, quando se trata de negócios que envolvam transações de bens imóveis.
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