Usucapião está previsto na Constituição Federal, Código Civil e legislação especial. Destarte, usucapião é forma de aquisição de uma propriedade tutelada pela legislação brasileira.
Existem sete formas de usucapir um imóvel, sendo que o interessado deve estar amparado por documentos que preencham todos os requisitos.
Importante salientar que pessoas que moram de aluguel não tem possibilidade de se beneficiar desta modalidade de posse para usucapir um imóvel. Com efeito, quando termina o prazo estipulado num contrato de locação, caso o inquilino não seja notificado para renovação ou para desocupar o imóvel, o contrato fica prorrogado, desta forma, por mais que o locatário evite sair do imóvel, ele não poderá entrar com uma ação de usucapião, porque a posse não é mansa e pacífica, primeiro requisito para usucapir, lado outro, oriunda por locação a posse é precária.
As modalidades de usucapião tem como ponto comum, a posse mansa, pacífica e ininterrupta. Assim, se faz necessário diferenciá-los alguns sujeitos do presente artigo.
O que é posse? Posse é o exercício, pleno ou não de algum dos poderes inerentes ao domínio, ou propriedade. Logo, esse exercício pode ser de fato ou de direito ou de aparência de um direito, no caso o da propriedade. Dessa forma, o exercício da posse pode ser pleno, ou não? Isto é, das faculdades inerentes à propriedade, temos o possuidor podendo exercer apenas uma dessas faculdades, por exemplo: usar, ou duas: usar e fluir, ou mesmo três: usar, fluir e dispor. Em verdade, somente o proprietário que for também o possuidor pleno, estará exercitando as três faculdades em que se desmembra a propriedade.
E a posse mansa e pacífica? – posse mansa e pacífica é aquela que nasceu sem violência. Lado outro, caso tenha ocorrido algum vício na posse, este recebeu convalidação pelo verdadeiro possuidor em relação ao suposto vício.
Em análise última temos a posse precária, que é aquela de quem se apodera da coisa, abusando da confiança que lhe depositou ao lhe entregar para guarda ou posse, passando a servi-se como se dono fosse e por fim, nega-se a restituí-la.
Em síntese, arrimado na doutrina do professor Washington “Na correlação entre a propriedade e a posse; onde a propriedade é possível, a posse também é; a posse será exteriorizada da propriedade, a visibilidade do domínio, o poder de dispor da coisa. Por outras palavras, a posse será a utilização econômica da propriedade; por exemplo: sou o proprietário desta casa; a posse será justamente a manifestação exterior do meu direito de propriedade.”
Por fim, a natureza da posse se funda em fato ou direito e assim sendo: A posse é visibilidade do domínio; é o direito de possuir, pelo qual o proprietário pode dizer que é dele e exercer esse direito sem oposição.
Usucapião.
Aquele que estiver na posse de área urbana de até 250 m², tendo como moradia sua ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, poderá adquirir o domínio. (Artigos 183, CF e 1.240/CC).
Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a 50 he, desde que tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia, poderá adquirir a propriedade. Esta regra não vale para os imóveis públicos, pois estes não são adquiridos por usucapião. (Artigo 191/CF).
Aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, poderá adquirir a propriedade, independentemente de título e boa-fé, devendo para tanto requerer ao juiz, para que este declare por sentença, que servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ressalte-se que o prazo acima pode ser reduzido para 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. (Artigo 1.238/CC).
Poderá também adquirir a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 anos, todavia, este prazo poderá ser reduzido para 5 anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, ou tiver sido cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. (Art. 1.242/CC).
Usucapião coletivo. Terrenos em áreas urbanas com mais de 250, m², ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Artigo 10, Lei 10. 257/01). O prazo pode ser somado (posse atual + posse do antecessor) desde que seja contínua. Conforme a legislação se faz necessária à declaração judicial para efetivar o registro no cartório de registro de imóveis. É o Juiz que atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo acordo escrito entre os condôminos, que não pode ser extinto, salvo consenso de 2/3 dos condôminos. Os votos por maioria dos presentes a todos obriga.
Usucapião Familiar. Aquele que exercer, por 2 anos exclusividade sobre o imóvel urbano de até 250m², ininterruptamente e sem oposição, posse direta, cuja propriedade divida com ex-conjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando‑o para sua moradia ou de sua família, poderá adquirir o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Artigo 1.240‑A/CC).
Em epílogo, a usucapião é modo de aquisição do domínio, não só de bens imóveis, como também de bens móveis.
Referência bibliográfica
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas: Editora Saraiva, 1986.
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